公寓行业的布局之道金融和长租公寓如何互相
文
猎云网（ilieyun）秋水
金融机构和长租公寓的合作模式日趋成熟，究竟是金融选择了长租公寓？还是长租公寓选择了金融？这个边界已经不重要了。重要的是，通过互惠共生的合作，双方都有机会在这场房产租赁行业的变革中站稳脚跟，并一同把产业背后那巨大的想象空间变为现实。
作为新型房屋资产管理平台，爱上租目前正享有着金融机构给予的最低利率，他们的成功印证了创业的一个重要法则——选择的重要性并不亚于努力。这也就解释了金融机构为什么选择爱上租：其一、爱上租所管理的房产是一种良性的资产，风险更低、收益更好；其二、爱上租深耕行业多年，具备专业的运营能力；其三、长租公寓的市场需求旺盛，双方共享的是一块巨大的蛋糕；其四、以租房金融为切入点，一方面赚取利息，另一方面发展潜在客户。
反过来说，长租公寓为什么需要金融的加持？长租行业需要重资产、大规模、重运营，而股权融资的资金规模并不足以支撑上述三点，迫切需要金融资本的介入。
因此，金融产品在长租公寓的链条上正发挥着巨大的作用，贯穿了长租公寓的整个战略布局。
◆◆◆◆◆一、从金融与长租公寓“结亲”的三种方式，看爱上租的横向布局从整个长租公寓和金融机构的合作模式来看，以下几种模式正在被大范围的验证：1）信用租房；2）ABS资产证券化；3）开发理财产品（譬如类REITs模式）；4）发起众筹。而金融机构对爱上租的信任和看好，使得爱上租能以更低的成本来引入金融服务，率先尝试信用租房模式和ABS资产证券化模式，来推进自己的横向布局。
1、信用租房模式：低成本融资在信用租房方面，爱上租和杭州联合银行、蚂蚁金服-网商银行、爱租哪建立合作，银行一次性将一整年的租金付给爱上租，再由选择房租分期服务且信用达标的租客，将租金按月支付给银行，并支付年度4％的利息。目前，选择该服务的租客占比28%，贴息促销期比例高达50%。所以，爱上租为银行提供了一个通向C端用户的金融服务入口，而银行为爱上租提供了低成本的融资方式。
2、ABS资产证券化模式：提前收回应付款身处长租公寓市场，爱上租不得不面对先期投入大的现实。但是，爱上租拥有着稳定的现金流，属于优质资产，且未来随着租约规模的不断扩大，加之完善的风控体系，以及一二级资本市场的打通，租约融资的资金成本将逐步下降，对于银行、金融机构、保险公司等等，具有较高的吸引力。
简单来说，租约证券化就是将业主的合同和租客的合同打包成一个资产包，来向银行换取等值的资金，提前收回应收款。目前，租约证劵化的利率普遍在12%以上，而爱上租需支付的利率则在10%左右，支出低于行业平均水平，优势明显。
3、开发理财产品：金融杠杆撬动优质地块物业房产说到底是资产的一种，那么就具备开发固定收益类理财产品的可能性。爱上租与蚂蚁金服、杭州联合银行、爱租哪、聚有财、魔方金服等多家金融机构建立了长期信任的合作关系，未来完全有机会一起去开发以长租公寓为基础的理财产品。
比较令人期待是的REITs模式，REITs模式在美国已经发展成为理财产品中的“正统军”，但在中国市场似乎还在经历着漫长的探索期。如何理解REITs模式？通俗来讲，就是通过资本市场，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。爱上租虽然不能够直接参与资金的募集，却完全掌控资产的运营和收益。
当然，理财产品千千万，未来如何灵活的操纵金融杠杆，获取优质地块物业，还要看爱上租的运筹帷幄。
◆◆◆◆◆二、从长租公寓规模化放大金融杠杆作用，看爱上租的纵向布局长租公寓运营平台，如何在与金融机构的合作中强化自己的议价筹码？又如何放大金融服务的杠杆作用？两个问题的答案聚焦在“规模化”这个关键词上。依长租公寓现阶段的市场格局来看，如此庞大的市场并不会出现一家通吃的局面。已经在一年半内跑到行业第二的爱上租，正在争取占有更大市场份额的机会。
比如他们颇具创新精神的开创了产品模型，事半功倍的实现规模化发展，从而激发金融价值。具体而言，爱上租将投入最大的品牌公寓的比例控制在20%，其余70%和10％分别是投入较小的服务公寓和业主房源。在规模化扩张的格局中，模式起到了事半功倍的作用，让爱上租在最短的时间内坐上了杭州长租公寓的第一把交椅，并进军至上海、南京、苏州等城市，在长三角迅速建立影响力。
规模急速增加，意味着爱上租将拥有更庞大的用户、数据、流量、资产，以及因为增值服务而产生的溢价空间。作为一家房屋资产管理公司，资产管理能力是丈量金融价值的标尺。只有做到规模化，金融和长租公寓才能擦出火花，迸发更大的能量。爱上租团队坦言：“金融机构对资产规模是多么的看重，只有规模做大，你才有资本和对方谈利率。”
◆◆◆◆◆结语作为一个旁观者，猎云网能感受到，长租公寓已经从初期的收房＋租房的单一模式，完成了产业化的升级。长租公寓和金融的融合，催熟了国内以爱上租为代表的新型房屋资产管理公司。
实际上，金融的助力让长租公寓正在逐步走向轻资产管理，抽出更多的精力来实现合纵连横的布局，那就是把金融机构、风投资本、产业链上下游、增值服务供应商凝聚在一起，向平台化进军。
毕竟，他山之石，可以攻玉。
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